01/04/2011

Condomínios e loteamentos: uma nova forma de configurar as cidades.

Enquanto as cidades crescem desordenadamente até o esgotamento de seus espaços e de sua infraestrutura, observamos no país áreas configuradas para proporcionar conforto a seus moradores, sem distanciá-los de todas as vantagens da vida urbana. Ali eles têm a chance de aproveitar os espaços comuns e viver em comunidade de forma tranquila sem nunca perder o contato com as oportunidades econômicas, sociais e culturais típicas das centralidades urbanas. Mesmo décadas antes da situação em que a região metropolitana de São Paulo se encontra agora - com trânsito, poluição e violência beirando a falta de controle -, surgiam nas redondezas da capital pequenos bolsões de áreas residenciais horizontais que desobrigavam os moradores a enfrentar os problemas da cidade: os condomínios residenciais.
 
O surgimento de condomínios no Brasil assemelha-se ao fenômeno de descentralização que começou a acontecer nos Estados Unidos na década de 1960. Os condomínios horizontais ofereciam um novo modelo residencial para a classe média e alta da região metropolitana paulista, que experimentava uma certa nostalgia de uma vida mais tranquila e um desgaste com relação ao ritmo das cidades. Sua chegada reconfigurou São Paulo, gerando uma dispersão urbana inédita no país. Até então, imperava o modelo centro rico - periferia pobre, em que todas as atividades econômicas e culturais aconteciam no coração da cidade, bem perto das residências da elite, fazendo com que as classes menos favorecidas tivessem que viajar por horas para trabalhar ou se divertir.



































Vista da entrada de Alphaville, tendo ao centro a rodovia Castelo Branco
Fonte: Livro “Yojiro Takaoka - O Construtor de Sonhos”

Um dos primeiros condomínios brasileiros foi Alphaville, construído na zona Oeste na década de 1970. A novidade seguiu loteamentos voltados para atividades industriais e empresariais, e já aproveitou uma infraestrutura que começava a ser construída, formando um novo bairro. Houve também o investimento em opções de lazer e áreas verdes, o que dava ao morador a chance de reintegrar o espaço público à sua rotina. Na época, além da segurança oferecida pelo acesso restrito ao condomínio, a oferta de lazer independente do transporte era um grande atrativo do modelo.

A facilidade de acesso também foi um fator determinante para o sucesso dos condomínios. A rodovia Castelo Branco, cuja construção começou em 1963, era no momento a mais moderna do país, com seis faixas divididas por um canteiro central. Em 1978, a inauguração de Cebolão facilitou ainda mais a locomoção proporcionando uma ligação com as marginais dos rios Pinheiros e Tietê e com as rodovias do interior. Essas melhorias reduziram o tempo e o custo das viagens entre a periferia e o centro.

A proposta promoveu o início da descentralização do desenvolvimento urbano e trouxe crescimento para municípios como Barueri, Santana do Parnaíba e Cotia, gerando novas áreas de expansão no eixo oeste, até então uma região emboprecida e despovoada. A chegada de recursos e de novos moradores transformou esses locais. A renda média domiciliar da região de Barueri e Santana do Parnaíba é de R$ 3.279,54.

A construção de Alphaville foi seguida por sua ampliação e por novos condomínios, como Aldeia da Serra, em 1981, e Tamboré, em 1988. O processo continua atraindo novos moradores e empreendimentos para a região – como Gênesis –, em um ciclo virtuoso que não dá sinais de desgaste.
















 

Acessibilidade e Fluxo
Fonte: Urban Systems, 2010.


 

TGCA - Taxa Geométrica de Crescimento Anual
Fonte: IBGE, 2000. Projeção Urban Systems, 2009.

A razão para a continuidade do sucesso do modelo vai além das que atraíram os primeiros moradores. A facilidade de acesso ainda é um chamariz, principalmente após a duplicação da Castelo Branco, que hoje funciona quase como uma avenida. As obras resolveram um problema de estrangulamento causado pelo próprio crescimento da região. O surgimento das vias pedagiadas não foram bem vistas, na época, por quem mora ou trabalha na área, mas a melhoria do fluxo e uma política de descontos oferecida pela empresa responsável pela rodovia venceram essa resistência. A chegada do Rodoanel contribui também com a acessibilidade, integrando a área com toda a região metropolitana.

A própria expansão tecnológica e a popularização dos home offices – que permitem ir ao trabalho sem sair de casa – ajudou a diversificar o perfil dos moradores. A valorização imobiliária é outro atrativo. Há ainda a segurança: os loteamentos já nasceram com um sistema de segurança bastante efetivo. Após 30 anos de seu surgimento no Brasil, as taxas de criminalidade e a violência urbana aumentaram consideravelmente, e a presença eficaz das empresas particulares de segurança é fator de peso na escolha da residência.

    



Portaria de Alphaville no fim da década de 80
Fonte: Livro “Yojiro Takaoka - O Construtor de Sonhos”

A busca pela qualidade de vida é uma constante, mas o próprio conceito do que seria essa qualidade de vida mudou. É evidente que os loteamentos são dotados de elementos subjetivos, já que morar em um deles é também sinal de status social, já que, mesmo com o aumento da oferta, ainda é uma camada limitada da população que pode oferecer tal conforto para sua família.

Mas o crescimento dos condomínios representa vantagens também para os que não podem ou não querem optar por essa solução residencial. A alocação dos loteamentos em regiões geralmente negligenciadas pelo mercado imobiliário dá um exemplo interessante de releitura do espaço urbano. A continuidade do fenômeno do êxodo urbano gerado pela oferta de condomínios fortalece a existência de uma cidade policêntrica, que ajuda a desafogar a região metropolitana de São Paulo e, a longo prazo, pode aumentar a qualidade de vida de todos que moram ali.

Alphaville - Acesso Trevo / 2003
Fonte: Banco de Dados Urban Systems